Superbonus 110% e abusi edilizi
Nel caso si voglia usufruite di qualsiasi detrazione fiscale o incentivo da parte dello Stato o da parte di enti pubblici, l'art. 49, comma 1 del Testo Unico Edilizia, prevede che "gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. ...". Quindi qualsiasi intervento inserito in un contesto in cui sono presenti degli abusi edilizi e dove manca la conformità edilizia e urbanistica necessita preventivamente una sanatoria complessiva delle irregolarità (di varia entità: dall'abbattimento/spostamento di un tramezzo, la chiusura di una veranda, lo spostamento di una porta,...). Inoltre, sempre nell'art. 49* è previsto che qualsiasi intervento realizzato in un contesto di abuso non potrà godere di alcuna detrazione fiscale e in caso di controlli potrà essere revocato con sanzioni a carico di chi ha fruito illegittimamente delle agevolazioni. L'art. 10, comma 1, lettera p) del Decreto Semplificazioni ha introdotto un nuovo articolo 34-bis** (Tolleranze costruttive) del Testo Unico Edilizia, che prevede che eventuali difformità urbanistico-edilizie che rientrano nella tolleranza del 2% non costituiscono violazioni edilizie e potranno essere dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili. Nel caso specifico del Superbonus 110% il Governo ha apportato una modifica all'art. 119*** del Decreto Rilancio, dove viene chiarito che le dichiarazioni di conformità urbanistica-edilizia e gli accertamenti dello Sportello Unico per l'Edilizia dovranno riferirsi esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi traninanti. Chiaramente per gli interventi trainati eventuali abusi, all'interno dell'unità immobiliare, precluderebbero l'accesso al superbonus. Riassumendo, nella valutazione preventiva degli interventi che rientrano nel Superbonus 110% si deve tener conto che: - eventuali abusi presenti all'interno dell'unità immobiliare non pregiudicano la fruizione dell'agevolazione sugli interventi trainanti per le parti comuni; - eventuali abusi presenti all'interno dell'unità immobiliare pregiudicano la fruizione dell'agevolazione sugli interventi trainati effettuati all'interno della stessa unità immobiliare (comprese tutte le altre agevolazioni); - eventuali abusi presenti all'interno dell'unità immobiliare ma che coinvolgono le parti comuni sulle quali occorre intervenire (verande sul prospetto) pregiudicano la fruizione delle agevolazioni fiscali. Concludendo, consigliamo a chi intende realizzare un intervento edilizio che comporta la fruizione di una detrazione fiscale, di affidarsi sempre ad un tecnico abilitato per una valutazione preliminare, essendo un'attività fondamentale affinché tutto possa procedere nel migliore dei modi e senza sorprese. Note: *art. 49, comma 3 " Il diritto dell'amministrazione finanziaria a recuperare le imposte dovute in misura ordinaria per effetto della decadenza stabilita dal presente articolo si prescrive col decorso di tre anni dalla data di ricezione della segnalazione del comune" e comma 4 "In caso di revoca o decadenza dai benefici suddetti il committente è responsabile dei danni nei confronti degli aventi causa". **art. 34-bis "Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo. ... Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile. ... Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali. ***art.119 del Decreto Rilancio, comma 13-ter:"Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi").